CLAUSULAS ABUSIVAS DE LOS PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS

Fecha: 09-10-2013 - Categoría: Consumo

Las últimas sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea i del Tribunal Superior sobre la cláusula suelo, junto con las recientes modificaciones normativas, han desembocado en una oleada de pronunciamientos judiciales sobre condiciones abusivas en escrituras hipotecarias. Son muchos los ciudadanos que han concertado una hipoteca para financiar la compra de su vivienda o negocio, por lo que esta circunstancia, unida a la actual crisis económica, ha hecho de esta situación un problema de enorme calado social. Teniendo en cuenta todos estos factores, es de especial interés aclarar las cuestiones más relevantes referentes a este tema.
Se consideran cláusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y las prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato. Son diversas las disposiciones que merecen especial atención en las escrituras hipotecarias, tal y como denuncian expertos en Derecho Procesal:

-Intereses de demora desproporcionados: impone unos intereses desorbitados. El problema actual es que la mayoría de los  tribunales no secundan un criterio uniforme para determinar qué porcentaje de intereses resulta abusivo.
-Intereses remuneratorios excesivos: responden a la productividad del dinero como retribución por un préstamo y nacen del propio contrato.
-Redondeo al alza del tipo de interés: es nula la disposición que prevé el redondeo al alza del tipo de interés que se toma de referencia para las revisiones anuales y cualquier otra análoga que tenga el mismo efecto de redondear al alza el tipo de interés para las revisiones de los préstamos hipotecarios a tipo variable.
-Cláusula suelo: el Tribunal Supremo, en la sentencia de 9 de mayo de 2013, avala la validez de las cláusulas suelo siempre que sean claras y con independencia que exista desequilibrio entre el tipo inicial fijado y los topes señalados. Paradigmáticamente, este mismo tribunal concluye que la nulidad de esta clausula por falta de transparencia no conlleva la devolución de los importes indebidamente cobrados.
-Vencimiento anticipado por impago de una cuota: la Ley 1/2013 establece un mínimo de tres mensualidades impagadas para que puedan cobrar eficacia este tipo de estipulaciones de vencimiento anticipado de todo el préstamo, previsión que a juicio de algunos magistrados resulta  insuficiente dado el actual contexto de crisis económica.
-Vencimiento anticipado por embargo de bienes del prestatario o disminución de su solvencia: también resulta abusiva, en opinión de especialistas del campo jurídico, la cláusula que acuerda el vencimiento anticipado cuando se produzca el embargo de bienes del prestatario o disminuya la solvencia por cualquier causa.
- Vencimiento anticipado por imposibilidad de inscribir la garantía hipotecaria en el Registro: esta formalidad se debe considerar abusiva porque recoge la facultad de la entidad financiera de resolver el préstamo si no pudiera registrarse el documento de hipoteca por cualquier motivo, incluso ajenos al cliente.
-Vencimiento anticipado por incumplimiento de obligaciones accesorias: el Tribunal Superior ha declarado la abusividad de la disposición que acuerda la resolución del contrato por incumplimiento de obligaciones accesorias, puesto que resulta desproporcionado atribuir carácter resolutorio a cualquier incumplimiento.
-Prohibición de arrendar el bien sin consentimiento del acreedor: este requisito supone una constricción del derecho de propiedad y conforme al art. 85.6 RDLeg. 1/2007 de 16 de noviembre, se deben reputar cláusulas abusivas aquellas estipulaciones que supongan la imposición de una indemnización
desproporcionadamente alta al consumidor que no cumpla sus obligaciones.
-Prohibición de enajenar o gravar la finca hipotecada sin consentimiento del acreedor: las cláusulas que prohíben enajenar o gravar el inmueble hipotecado se deben considerar abusivas por ser contrarias al principio de libertad de contratación, a la libre circulación, uso y destino de los bienes y al crédito territorial. También merece este calificativo la disposición que impide la cancelación parcial de la hipoteca de varias fincas cuando se pague la parte del crédito con que estuviere gravada alguna de ellas.


Fuente: Diario La Ley, Nº 8127
(Autora del artículo: M.ª José ACHÓN BRUÑÉN. Doctora en Derecho Procesal)